几年后,深圳或再无城中村

美袍大人 发表于 2021-08-23 15:47:15 | 只看该作者
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来源:深圳地产通(作者:白小刺 唐洁 杨晓春 黄伟文)


深圳城中村“家底”


历史上,深圳全市共有城中村437个,总用地面积约93平方公里。

历史上,以行政村为单位的城中村241个,其中原特区内城中村91个,自然村173个。

历史上,深圳城中村共有建筑38万栋,总建筑面积约1.05亿万㎡:其中居民住宅有11.3万栋.最高为20层,最大的建筑面积达4000㎡。

历史上,居住在城中村总人数约为442.3万人,其中流动人数331.7万人,常住人数110.6万人。

历史上,城中村内共设有公共娱乐场所1098家,家庭作坊5650家,商铺82272家。


500万人住在城中村

深圳住宅总量约4亿平方米,其中城中村占了约1/3。

而在居住的人口上,“合法建筑”(包括商品房、保障房、单位自建房、军产房)总共约200万套,理论上可以居住600万人。深圳的常住人口,按统计部门的数据约有1100万,除了合法建筑容纳约600万(极限值)之外,还有约500万人住在哪里?当然是城中村。


来了深圳,就去城中村

很多人没有去过城中村。城中村有很多有意思的东西。

第一次去城中村,印象大多是二奶村。当时收入比较低的一些香港人,他们的收入层次只能在城中村给二奶租房,当年有几个比较有名的二奶村,像黄贝岭。还有一些香港人来深圳做一些色情消费时,他们会去水围村,沙嘴跟上下沙。

很多建筑师,刚刚进入深圳的时候都住在白石洲。

沙尾村的盆菜宴,每月正月十五都很热闹,外地人都会回来举办盆菜宴会,也会引来很多小偷。

深圳城中村下沙村唯一一个建了地下停车场的城中村,把广场上大概1000多平方米地下掏空了,建了一个停车位。公共卫生还有临界的商业规划的比较好,还保持了原来的风土,传统的一些建筑也保留得很好。

岗厦有很多好吃的,又便宜又好吃的都会去城中村里面去找。


城中村是美食天堂

确实城中村有很多好吃的。下沙村有一个电白鸭粥,原来深圳开出租车的人电白的人比较多,所以全深圳要吃鸭粥都会去那个店。还有一家做养生汤的店,据说一天只做十几包,要打电话预约的。要提前一天打电话预约的,而且卖得很贵。从外面看不出来,会觉得很普通,像一间小吃店,跟别的没有什么区别,知道的人才知道里面有东西。


城中村里有真正的“深圳方言”

●围头话:

围头话被当地人称为“本地话”或“土话”,主要通行于现在深圳市南部的罗湖区和福田区。地理分布由东往西是从黄贝岭起沿着深圳河顺流而下,原来20多个自然村。

围头话是是真正的“深圳话”!围头话始由围头人,围头人是汉人的一支,从中国宋朝已开始在宝安县即今天的深圳、香港定居,成为其原居民。

●宝安粤语:

主要分布在深圳西部即珠江东缘的沿江一带及南部与香港新界交界处。其地域范围包括关内的三个区:罗湖、福田、南山,以及宝安区的西乡、福永、沙井、公明、松岗五个镇和光明街道。

●南头话:

其使用人口在南头地区大概只有5000人左右。南头话的代表点是原南头城内原居民所讲的话—“南头九街话”。

●龙岗客语:

属于粤东客语-惠阳客语西向延伸的一个分支。主要分布在深圳的北部、中西部和东部大片地区。

其他小方言土语:

●大鹏话:

属于粤语和客语的混合型方言。其地域分布范围主要在深圳最东缘的大鹏半岛,包括大鹏和南澳两镇。

●家话(疍家话)是一种普遍使用于生活在广东、广西地区江河湖海上的船民土语,属粤语系统。

●粘米话,是一种粤客闽混合语,主要分布在深圳东北面的坪地、坑梓一带。


深圳原住民

城中村的人都很好打交道。

他们的人生轨迹,冒险,抗争,离别,等待,好像都很偶然,个人命运的变化都有着历史的必然。城中村居民住在城市中间,他们和城市没有太多的关系,只跟自己的村里来往。他们不上班,也不需要上班,他们不用工作,也不需要工作。


罗湖蔡屋围的蔡珠祥夫妇,2009年拿到了1700万的赔偿。

拿到赔偿金之后看似美好的结局,但最后却分道扬镳,反而离婚,和儿女分别住在城市的四个角落。

蔡珠祥人很特别,是手扶拖拉机手,非常风光。在村开手扶拖拉机手相当于劳斯莱斯的人,而且年轻的时候也很帅,也有多女孩子喜欢他。

年轻时候的蔡珠祥


1996年,蔡珠祥和张莲好花了100万元把宅基上的小屋拆掉,建成6层小楼。每一层楼都是3房2厅的大宅,他觉得这样才气派,但是在收入这方面,每一步都不同。

2005年,蔡屋围旧改作为深圳的第一个旧改项目启动。


为什么蔡珠祥的赔偿迟迟谈不下来

无独有偶,KKmall购物广场的大堂的位置恰好就是蔡珠祥六层小楼的原址。首先是没有原住民的分红,他没有,因为他已经是香港人。香港身份并没有带给他任何好处。而他成为钉子户之后,特别是他香港人的身份,让他成为媒体和政府的焦点,而且政府会更加慎重对待这个问题,因为他是境外人士。

蔡珠祥坚决拿起物权法。物权法有一条规定,如果是公益的项目,私人产业而做出让步包括地铁,道路,而且是要建金融中心的,是开发商获利的,他们坚决要打官司。



他们家小楼旁有一条小路,全部拆完之后,就这一条路通向深南路,旁边全都是工地。张莲好是每天4点钟起来,拿一把扫把扫三个小时,把那条路扫干净,天天如此。到那年的春节,拆迁的人把他们家所有的电线水全部切断了,是她带着蔡珠祥两个人自己把电接好的。这么坚韧的一个女人,最后撑到了最后。


2009年的9月1700万的天价赔偿,就因为这将近2年的钉子户生涯让他和全村的人成为了敌人。因为他拖延一天,大家回迁的日子就会拖延一天,他们两个成为村里的人的众矢之的。但是当他拿到赔偿的那天,也成为了全国最贵的钉子户。


天价赔偿后的蔡珠祥

离婚以后,蔡珠祥租在关外布吉的一个3房2厅的房子,和他同住的是一个情人,五十多岁的老太太。

蔡珠祥的生活很简单,早上锻炼,回来买点菜看看碟,下午睡个觉,晚上看看碟然后睡觉。周而复此,对他来说,离开了他的村落,没有多少朋友。而他最大的快乐就是回到香港曾经打拼的地方,到他吃过的小吃店吃东西,再回忆一下在香港打拼过的日子。



城中村的人都不愿意炫富

几乎每家里头的车库里面的车都很好,都有两三部的车。

旧改后村里提供一些职位,那些职位有一些看上去很底层的保安员或者收费员这样的一些职位,村里头的原住民村二代都很愿意到那里工作。尽管一个月的工资还不够他们宝马奔驰一个月的油钱,他们还是觉得很高兴。

现在原住民的生活方式没有变化,还会拜神、烧纸、祭祖;还是会延续过去的生活方式,只是说居住环境发生变化,一样的还是靠收租生活。

从村民的角度来说,他们觉得没有什么值得留恋的,认为改造也很好。现在只要征地,村民们都会很高兴,因为可以拿到很多赔偿款。给他足够的利益,从他村的股份利益从喝茶谈起,只要照顾好全村的利益,大家都会同意的。

根本的生活方式上是没有太多的改变,包括他们的二代。

他们不愿意离开这个土地,是抗拒旧改的,让他们未来的命运没有把握。另外一个他们有祠堂,他们是以宗族为牵连的一个乡村,不愿意离开这么一个群居的环境。


城中村是最好的城市

城中村也是一个开放的机构,谁都可以来使用,不像现在的城市规划有各种各样的城市分割,譬如道路的分割。城中村也没有围墙,所以它是一个更开放、更人性化的城市空间。这种城市空间如果有历史、有文化的话,也是城市的一种财富和价值的体现。并不是说发展商开发的大楼盘、规划师规划的大马路才有价值,而这种空间所构成的也是城市多样性的一部分。

城市规划要被城中村改造,要从城中村里面学习东西。

首先是要学会将地块分得更小,就是让普通老百姓能参与城市建设,就是作为一个家庭,也能得到一块土地来盖房子,变成城市的一部分,在城中村里面是有这种权利的,但在城中村之外,没有人说能盖房子或参与盖房,我们只能等着分配保障房,购买商品房。但在城中村里面,由于地块足够小,小到可支付。

第二点它是自治的。城中村里面空间管理、街巷基本上居民自己商量和决定的,这是他们自我管理的社区。而且他们有投票权,这比其他地方要好。

第三点他们会保留自己的文化或绿地,如果有祠堂,他们都会保留。这是其它城市规划做不到的,但他们做到了。

第四点是以步行为先导。他们不会说给汽车留路或者做规划,达到步行就可以。所以这点也比现有的城市规划更好。

第五点它们是混合的,不是只有单一功能,什么需求都可以在这里解决。更重要的一点,在这里住房可以支付的起,因为它还创造了很多工作机会,这是一种自我服务与自我需求的平衡。

第六点他们的规划和设计是就地的,由本地人来做。这也和城市规划不一样,现在很多城市规划师会飞到不同的地方做项目,和本地人不用电脑、不用图纸,只是就着这块土地来做规划是不一样的。城中村里头的规划方式叫做就地规划,台湾人叫做在地规划,其实这是有自己的价值的。

第七点城中村还会就着现状条件来布局,他们的道路为什么是这些方向,他们肯定又有他们的道理,也许是因为排水的原因,也许是更方便走到海边,这是和本地资源结合的设计。


城中村最代表深圳气质

,他说像现代规划非常精美的华侨城,他反倒认为没什么意思。如果要找出能代表深圳气质和特点的地区,他认为是城中村,当时他看了上沙、下沙和沙嘴,所以他觉得这些地方会更好。

当然深圳城中村走过了不同的阶段和年代,这是第一代。当第二代是两层楼的小楼、240平米的时候,,如果中国的农民都能住上这样的房子,我们这个国家就不得了了。但现在已经变成这样了。


城市更新找回城中村的特色

城中村是城市必要的一种基础设施,去掉一个城中村不仅仅是规划决策者、开发商和房东决定,因为城中村是城市的一个基础设施、是一个就地解决住宿的支撑系统,将这些系统去掉可能会让城市瘫痪,不瘫痪也会让城市投入更多的运营成本,所以改造后所得到的利益其实无法覆盖改造后所增加的运输成本。这些成本不仅仅是运输成本,比如岗厦拆了,大家都去皇岗租房,钟点工、送水工的费用都会变高。


城中村不是开发商和政府来决定的,城中村的居民也要有发声的机会。


几年后;

来了深圳,再无城中村;

来了深圳,再也不见城中村。


(来源于:深圳地产通)


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